Wie een beleggingspand beoordeelt, krijgt al snel drie afkortingen voorgeschoteld: BAR, NAR en DCF. Ze worden in gesprekken vaak door elkaar gebruikt alsof het varianten van hetzelfde getal zijn, terwijl ze elk een andere vraag beantwoorden. Het bruto aanvangsrendement zegt iets over de prijs, het netto aanvangsrendement iets over de exploitatie, en een discounted cashflow iets over de toekomst. Wie het verschil kent, leest een verkoopbrochure met andere ogen, en stelt bij een financieringsaanvraag de vragen die er toe doen.
BAR: het snelle getal
Het bruto aanvangsrendement is de eenvoudigste maatstaf. Je deelt de bruto jaarhuur bij aanvang door de totale investering, dus de koopsom plus de bijkomende kosten. Het resultaat is een percentage dat in één oogopslag laat zien hoe de huur zich verhoudt tot wat je voor het pand betaalt. Juist die eenvoud maakt het populair. Makelaars, verkopers en beleggers gebruiken het om objecten snel te vergelijken.
Maar het getal verzwijgt veel. Het rekent met de huur van vandaag, niet met wat er gebeurt als een huurder vertrekt. Het kijkt niet naar onderhoud, beheer, verzekeringen of belastingen. En het zegt niets over de looptijd van de huurcontracten of de kwaliteit van de huurders. Twee panden met hetzelfde bruto aanvangsrendement kunnen dus totaal verschillende beleggingen zijn.
NAR: wat er echt binnenkomt
Het netto aanvangsrendement corrigeert daarvoor. Van de bruto huur worden de exploitatiekosten afgetrokken: onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, onroerendezaakbelasting, eventueel een reservering voor leegstand. Wat overblijft, wordt weer gedeeld door de totale investering. Het resultaat ligt logischerwijs lager dan het bruto getal en geeft een realistischer beeld van wat een eigenaar jaarlijks overhoudt.
De exploitatiekosten zijn echter geen gegeven. Een oud pand vraagt meer onderhoud dan een nieuw pand. Een winkel met één huurder kent een ander leegstandsrisico dan een woongebouw met twintig appartementen. Het netto aanvangsrendement is daarmee minder een getal dan een reeks aannames die je moet kunnen verantwoorden.
DCF: rekenen met de toekomst
De discounted cashflow doet iets fundamenteel anders. In plaats van één jaar te bekijken, zet deze methode alle verwachte kasstromen over een periode van bijvoorbeeld tien of vijftien jaar op een rij: huurinkomsten, indexeringen, mutaties, groot onderhoud, en aan het einde de verwachte verkoopopbrengst. Elk toekomstig bedrag wordt vervolgens teruggerekend naar de waarde van vandaag met een disconteringsvoet, omdat een euro over tien jaar minder waard is dan een euro nu. De optelsom is de contante waarde van het pand.
De kracht van de methode is dat ze de tijd meeneemt. Een huurcontract dat over drie jaar afloopt, een renovatie die over vijf jaar nodig is, een indexering die ieder jaar doorloopt: het staat allemaal in het model. De zwakte is dezelfde als de kracht. Elke aanname over de toekomst is een keuze, en een kleine wijziging in de disconteringsvoet of de eindwaarde kan de uitkomst flink verschuiven. Wie een DCF-berekening beoordeelt, kijkt daarom niet naar het eindgetal maar naar de aannames erachter.
Waarom niet alleen beleggers dit moeten kennen
Deze drie methoden zijn niet voorbehouden aan vastgoedprofessionals. Een accountant die een jaarrekening met vastgoed beoordeelt, een accountmanager bij een bank die een financieringsaanvraag behandelt, een controller bij een onderneming met eigen panden: ze krijgen allemaal berekeningen voorgelegd die ze moeten kunnen toetsen. Een opleiding vastgoedrekenen is daarom vaak korter dan je zou denken, omdat het niet gaat om het worden van belegger, maar om het begrijpen van de rekenlogica. Bij FOI is het een lesdag van twee dagdelen, op locatie of in een Virtual Classroom, voorafgegaan door een e-learning. Deelnemers behandelen de drie methoden en de bijbehorende yield-berekeningen, krijgen een door de opleider ontwikkeld rekenmodel en oefenen daar veel mee. Ze houden twaalf maanden toegang tot de leeromgeving, ontvangen een digitaal deelnamecertificaat en kunnen zes PE-punten bijschrijven. De doelgroep bestaat uit accountants, accountmanagers, financieringsspecialisten, financiële afdelingen en zelfstandige financieringsadviseurs; de docenten komen uit de praktijk.
Drie getallen, één oordeel
De les van deze drie methoden is dat geen enkel getal op zichzelf een oordeel is. Het bruto aanvangsrendement helpt om snel te sorteren, het netto aanvangsrendement dwingt tot eerlijkheid over de kosten, en de discounted cashflow legt bloot welke verwachtingen over de toekomst in de prijs zitten ingebakken. FOI, een Rotterdamse opleider in finance en vastgoed die sinds september 2023 onderdeel is van Lindenhaeghe, plaatst dit traject naast opleidingen over fiscaliteit, huurrecht, waardering en financiering van vastgoed, zodat de rekenkant niet los komt te staan van de juridische en fiscale kant. Voor wie regelmatig over vastgoed moet oordelen, is dat samenhangende beeld uiteindelijk belangrijker dan welk afzonderlijk percentage ook.
Leave a Reply